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編者按：這是海外情報社《海外淘金大講堂》第一堂課文字實錄
中國信託信貸條件
海君是湖南衡陽人，2012年來的柬埔寨，那個時候剛讀完書，本來是來柬埔寨看一個朋友的，本來打算來要待三個星期，結果到今天為止已經待瞭三年多瞭。
在很多不瞭解柬埔寨的人來說，他們對柬埔寨的認知還停留在：“戰亂”、“紅色高棉”、“落後”、“世界上最窮的國傢”等上，然而在柬埔寨呆瞭3年多的他卻愛上瞭金邊這座充滿生機的城市，並且紮根於此。
對於很多想投資柬埔寨卻無法獲得其有效信息的中國投資者來說，海君就跟社長分享瞭他在柬埔寨這三年的所有投資感悟及生活感悟，聽完後社長也對金邊這個國傢的經濟及投資前景有瞭更深的理解....
柬埔寨經濟的基本狀況
柬埔寨經濟的基本概況的話，我有一個很總體的感覺，就是它可能與大傢在中國接受媒體介紹的有一點不一樣。
其實柬埔寨，我很多從中國來的朋友都會有感覺，就是比你想象的要好，但是不會好很多。它最近幾年是處於黃金發展期，就是2009年遭受瞭一點金融危機，從那個以後到現在為止，每年基本上能夠持續7%GDP的發展。
而在這些GDP發展增長裡面，以前一直以來，柬埔寨的第一道產業是制衣業，就是制衣、制鞋這樣的，就是以前我們中國南部廣東那邊的制衣廠什麼的，鞋廠、包包廠，好多搬到東南亞來，很多都在柬埔寨，一直到2014年，柬埔寨的制衣業是它的支柱產業，就是說前幾名基本上是制衣、建築房地產，然後是農業這樣子。
直到2015年GDP經濟統計報告出來以後，2015年是第一次房地產建築產業升到瞭第一位。
而這個國傢，很多東西算是沒有工業，就是我剛才說的那些制衣制鞋、制包包，都屬於手工制造這樣子，所以它是沒有工業基礎的。我們在柬埔寨用的，基本上任何東西都是進口的，就比如說你買一個杯子，它也要進口；你買一個熱水瓶，它也要進口，反正是工業制造的東西都要進口。
他自己制衣制鞋造出來那些衣服什麼的，又不在柬埔寨銷售，因為柬埔寨與歐盟之間有一個免關稅協議，就是說歐盟覺得柬埔寨是一個很窮的國傢，不收稅，直接可以出口歐盟，所以這些東西都出口瞭。
基本上講來，它就是一個什麼都要依靠進口，然後它自己最強大的就是，像制衣這樣，然後最近兩年，建築與房地產，然後旅遊非常厲害。你也知道吳哥窟這樣子它是世界級景點，其實它的遊客人數是每年遞增的，而且增得非常快，旅遊是一大非常大的收入。然後就是農業和漁業，它的水產非常豐富，這個土地很神奇，就是你不管播種什麼東西放在那裡，它自己就會長，然後收成非常高。
好像我們中國人會覺得柬埔寨當地的人，高棉人的性格有一點點懶散，就是說不像中國人那麼急心火燎地做事情。其中一個原因，就是因為它這個國傢的資源太豐富瞭，就是先天條件太好，傢門口隨便種個芒果樹什麼，或者自己長出來的芒果樹，你一年都夠你吃瞭，隻要沒有人來打擾你的話，基本上隨便種點什麼樹、種點什麼菜，一年隻要有四分之一的時間動一動勞動一下，其它時間都不用動，所以它是一個先天條件非常優越的國傢。
這個就是經濟方面。
社會方面的話，首先我感覺它的教育不是很發達。最近的年輕人，就是說因為它是一個非常年輕的國傢，總人口的平均年齡可能是20多歲，就是它的年輕人非常非常多，最近這一兩代的年輕人比較厲害，就他們受過高等教育。
比如說來金邊的話，基本上你隻要會說英文，你就跟沒有出國一樣，你不會感到任何麻煩，就是說你可以做任何事情，對方都可以說英文的，去上過書的人都會說英語，在這裡，所以不會遇到麻煩。它的社會語言發達程度真是很高，然後還有一個特點，特別是像在金邊這樣的城市，像我居住的這個區域，我覺得起碼有10%的人口是外國人，就像我這樣的，當然來自不同國傢，什麼歐洲、美國，亞洲其它國傢，韓國、日本、中國，起碼有10%的人是外國人，就是你到外面，看到到處都是外國人。
他們不是在這裡旅遊的遊客，他是像我一樣，居住在這裡，正兒八經地在這裡做事情的。所以這個城市，是我見過的，長這麼大到今天，我也住過好幾個城市瞭，但是是我見過國際化程度最高的城市。
華人在柬埔寨社會的投資概況
華人，我們分兩種，一種是像我這樣的，就是空降的。其實我算是一個正兒八經的中國人，我在中國長到20歲，所以我是屬於中國來的華人。還有一種是在柬埔寨土生土長的華人，就是說他們是華僑瞭，兩三代、三四代以前就來瞭。
可以毫不誇張地說，就是柬埔寨社會，它的經濟主體都是掌握在有華人血統的人手裡。最開始，就是最普遍的在柬埔寨以前的華僑，全部是潮汕人，就是你看到那個人，如果他長得不像不太像高棉人，有點像華人血統的話，那麼你如果會說潮州話，你直接跟他用潮州話說話就好瞭，沒有疑問的，那肯定是潮州人，所以當地的華人就是這樣子。
他們非常厲害，柬埔寨前幾名的富豪，這個國傢不是有前十的富豪嗎？這十個人裡面，我覺得有六七個人是潮州那邊有關聯的，應該是有七八個人是華人。所以說，這個也不是柬埔寨的特例，就是整個東南亞，什麼馬來西亞、印度尼西亞、柬埔寨都是這個樣子，華人搞經濟很厲害。
這幫土生土長的華人在幹什麼呢？就是他們占有極大的資源，就是說有些華人在金邊，他有好多好多公頃土地的，那到今天就不得瞭，他就不明不白成瞭一個億萬富豪。
還有就是當地的那些買賣貿易生意，都是土生土長的華人以前在做，一直做到今天。比如說有很多人問我，有很多剛從中國跑到柬埔寨來淘金的人就問說，我準備來做國際貿易瞭，我能不能從浙江的義烏批發一點小商品什麼的跑到柬埔寨來進口一兩個貨櫃跑到這裡來賣掉，因為這個國傢沒有工業，連個手電筒都生產不出來，那不是可以進口很多這樣的東西嗎？
我的答案是，你千萬不要搞這種事情，為什麼呢？不管你怎麼做，你都做不過柬埔寨本地的華僑，這幫人有什麼優勢呢？他在廣東有親戚，他雖然是來柬埔寨兩三代瞭，他回傢還有親戚。他在中國有親戚，然後他本人會說中文，他是在柬埔寨土生土長，他們傢一直就是做這個批發的。然後你覺得他從廣東或者浙江把這個東西批發過來，用他傢30年老店的人脈來賣這個東西，你怎麼跟他競爭？
所以像這種沒有技術含量的，就光買賣這種東西，你是沒有辦法超越當地的華人，所以這就是剛才的。我概括一下，就是當地土生土長的柬埔寨華人，他們很厲害的是資源，像土地這樣的，還有他有政治資源、有人脈，還有就是這種買賣貿易的，都是他們的天下。
第二種，就是像我這樣的華人。對，其實就是中國人，現在有很多，我估計現在在金邊就得有八九萬，像我這樣的中國人住在這裡，就是淘金，什麼樣的人都有。大傢住在這裡幹什麼呢？
比較高端的，就是投資礦產、修基礎設施、你看柬埔寨那些很漂亮的道路橋梁，最近都是中國人修的。金邊這裡最厲害的那一座橋叫做日本友好橋，旁邊又修瞭一個中國友好橋，就是中國道橋路橋公司修的。還有什麼大唐電力、中國水電、廣西電力，反正基礎建設的公司，在這裡一大堆。
柬埔寨所有的基礎建設，包括電站、電網、道橋，所以這樣的東西都是中國人在造，所以這是一大幫中國人做這個事情。
還有一些中國人，就是私營企業在這邊做房地產投資開發。還有很大一部分人，在這裡做這種小私營主，有什麼開溫州小籠包的，反正你能想到的都有。還有在這邊開餐館的很多很多，開制衣廠的非常多，就是以前廣東那邊的那些廠全搬到這邊來。
還有像我這樣的，你要想一個辦法，就是你覺得你在某一方面可能做得比別人好一點點，你的知識比別人好一點點的，你用這個方面來賺錢。這個類別裡面，比如說我有好多朋友，他們本來是學律師的，他們就在這裡做律師，中國人，就做法律咨詢。
我在這裡做房地產投資的咨詢。然後還有很多搞那種大型機械的批發什麼的，所以你能想到的行業，基本上中國人都在這裡做，唯一的區別就是做大做小，還有的人是做到關門，有的人做得很成功。
總結一下，就是不算柬埔寨當地土生土長的華僑，就是純中國人跑到這裡來投資的話，就是外國直接投資進來做東西的話，最近幾年都是中國排第一。以前是像韓國比較厲害，日本也很厲害，但是最近這幾年都是中國，包括援助、投資，什麼都是中國第一。所以中國在柬埔寨的政治影響力非常非常之強大。
柬埔寨房地產發展現狀
終於講到瞭我的老本行，這個東西很有學問。
柬埔寨的房地產在2010年之前是沒得搞的，就是說在2010年之前，因為柬埔寨不允許外國人，甚至地上產權都不能持有，就是2010年之後，應該是5月份通過《外國人持有產權法案》，意思就是說，隻要不帶土地，比如說一個公寓、一個大樓，隻要你不買第一層，就是地面上的一層，從第二層開始往上，外國人愛怎麼買怎麼買，而且是隻用護照就可以買，所以這個法案一出臺以後，柬埔寨的房地產真的就開始有搞頭瞭。
在2010年之前，做的很多那種項目，有幾個大項目，像公寓樓、辦公，還有那種商業，集合一體的也有。那種大樓，以前的目標市場就是當地人，柬埔寨的有錢人。2010年以後，大傢突然開足馬力，就可以打外國人的市場。
外國人可以持有的像這樣的二樓以上的物業，有這麼幾個特點，一個是永久產權，這個很厲害，大多數的樓盤都是永久產權，你買它，它是永久設計的，不存在說70年、50年，然後沒有奢侈稅。柬埔寨是用美金交易的國傢，柬埔寨自己有一種貨幣，叫做柬埔寨瑞爾，這種直接就被我們無視。
因為你如果要買個什麼有點價值的東西，你是不會用瑞爾去買的，反正我是沒見過我的朋友用瑞爾，大傢都用美金，買房子就更不用說瞭。所以你的房子的價格標識也是美金為單位，交易也是美金。
而且柬埔寨的外匯政策，100%開放，你帶多少錢進來，都沒人管你，你隻要有那麼多錢，你全帶進來買，也沒人管你。你賺瞭錢，你要帶出去，也沒人管你，你一分錢沒有跑到柬埔寨賺瞭幾千萬美金走人，走就走吧，所以它是一個絕對開放的國傢。
現在的房地產，2010年開始，就是韓國人與臺灣人玩得比較厲害。韓國人是怎麼弄呢？就是最開始在這個法案還沒出來之前，韓國人就已經買瞭好多地，很有眼光。
他們就平瞭好多地，然後就開始造樓，造出來以後，一開始韓國人買瞭好多。但是問題是，2008年、2009年的時候，金融海嘯，韓國國內的銀行倒瞭兩個，不止兩個，倒瞭好幾個。那個時候，我剛好住在韓國，但是我不知道它跟柬埔寨的關系，後來我來瞭以後，我才知道那些倒瞭的銀行，其中就有柬埔寨樓盤的金主，就是背後的融資銀行。
這樣的情況下，就導致瞭當時出現瞭爛尾樓。所以韓國人從出現爛尾樓以後的兩三年，都是倒下沒有起來。然後臺灣人，接著玩，臺灣人到我來瞭柬埔寨之後，2012年、2013年的時候，我發現臺灣人基本上全島都在買柬埔寨的樓盤，那個時候就是全靠臺灣人在買。
臺灣人有一個習慣，在柬埔寨置業。有時候飛機上一下來，一般人是臺灣，跑到柬埔寨金邊來買樓，那個時候搞瞭一陣子，然後樓價也開始上來瞭。
直到今天，中國大陸人可能是在臺灣人，在臺灣人稍後一點，就是在柬埔寨投資置業。直到今天，就是2016年的今天，其實中國根本沒有任何一個省份和城市出現，就是說投資柬埔寨房產熱，還沒有出現，我估計這個絕對會出現，就是或早或晚的事情。
如果那個現象一發生的話，那麼柬埔寨的房產又會進行另一波的高峰，但是還沒有出現。到今天為止，因為中國人口多，沒有辦法，就算沒有出現，他還是買。所以到今天為止，中國大陸人在柬埔寨買房是什麼樣呢？就是零散的，大多都是跟柬埔寨有關系有關聯的人，比如那些開制衣廠的，我前天碰到瞭一個大姐，浙江人，在這邊開制衣廠，她在金邊早期的幾個樓盤裡面，每個樓盤裡面買瞭兩三套，現在就有時不時賣一兩套出來，賺得不要太多，所以就是這樣的人。
還有一些是在這裡做工程的或者在這裡投資的，就是他見過柬埔寨，他知道柬埔寨是什麼樣子。就是這樣與柬埔寨有關聯的，瞭解柬埔寨是什麼樣子，或者一年有幾個月生活在柬埔寨的中國人，他們在陸陸續續地買，過去這兩三年都是，陸陸續續在買，零散地在買，沒有一窩蜂，就是這幫人，所以發展到今天是這樣子。
但是今天房地產的問題就是，大傢發現柬埔寨是一個房地產的新大陸，然後就臺灣、中國大陸就來瞭很多房地產的開發商，這其中有一大部分人根本就忽略瞭柬埔寨當地人這個群體，最近這一兩年開發出來的樓盤，套路就是這個樣子。
所以他開發出來的樓盤，比如說完全按照中國人的審美觀、臺灣人的那種審美觀和消費觀念，以那個標準在開發，然後就沒有考慮柬埔寨當地人的消費，因為他們以為現在這個點上，可能購房的主力會是中國大陸人或者臺灣人，或者馬來西亞、新加坡這樣的，這確實是事實，就是大部分的房產還是被這幫人買走瞭，柬埔寨本地人過去這一兩年買得不是最近的，所以這樣搞的結果是什麼呢？
他們的消費水平也定在他們這幫人的水平上。所以慢慢的，房價上漲的速度就比以前快瞭。
到今天為止，在金邊出現瞭一種很有趣的現象。2015年，就是去年下半年，半年之間就突然有十幾個樓盤開始規劃動工，而且全部是走國際路線，動不動出來的都是兩千多美金一平方米，建築面積一平方米，所以現在發生瞭這樣一種很有趣的現象。這種現象是什麼呢？
也不是說它不好，但是它的問題是，你必須是消費能力非常強的人。總體來說，你說這個房地產的市場在柬埔寨是什麼樣子呢？
我覺得它絕對是沒有到頂點，就是說像今年明年，可能成長的速度不會有2012、2013年那麼猛，但是我覺得離頂點還是很有距離，它基本上還是處於一個上升的姿態。
外國人投資柬埔寨房產相關政策
外國人投資柬埔寨房產，分兩種。一種是帶土地的，就比如說我要買一塊地或者我要買一個別墅，是這塊地上面的別墅，就是你連地皮一起買瞭，你如果要買帶土地的房產的話，有這麼幾種方法。
但是這幾種方法的終極目的，就是你要取得柬埔寨的國籍。說白瞭，第一個你可以花錢買，你隻要肯花錢，就可以買到，我保證你買到。你如果不想花錢的話，你又想要有國籍來買土地的話，你就嫁給一個柬埔寨的人或者娶個柬埔寨的老婆，然後你想個辦法，也就慢慢加入瞭。
就是你必須要有柬埔寨的國籍、護照，你才可以買帶土地的房產。買瞭以後，一般來說，也都是永久產權，你可以子子孫孫傳下去。第二種房產，就是說二樓以上的房產，外國人買的話，你隻要有護照就可以買，你也可以買，我也可以買，每一個人都可以買。
買的時候要註意什麼事情呢？隻說一個事情，說清楚瞭，基本上你就沒有問題。就是存在一個軟卡與硬卡的這麼一個話題。
硬卡是什麼呢？就是說柬埔寨的國土部給這塊土地和它的房產發瞭一張硬硬的紙片，上面明確地寫好瞭，就是說這塊土地多大，這塊房產面積多大，而左邊是誰？右邊是誰？定位信息什麼，就是把它的信息寫得一清二楚，就是完全沒有模糊的地帶。而且這張卡是國土部給你發的，這樣的資產叫做有硬卡的房產。
作為一個外國人，我建議你隻能買有硬卡的房產，就是說你買公寓的話，你買幾樓買十樓，國土部就有這麼一張卡，上面寫著所有你的名字，這個卡上寫你是在哪個單位、幾樓、面積多大、左邊是誰、右邊是誰，而且把圖給你畫出來，這樣就是毫無疑問的，絕對沒有爭議，買瞭絕對是安全。
另一個概念叫做軟卡房產，軟卡是什麼意思呢？顧名思義，就是一張軟軟的紙，這張軟軟的紙沒有固定形式，硬卡是有固定格式的，它這個官方文件。軟卡，可以是比如說以前紅色高棉的時候，大傢逃到鄉下去瞭，1979年又跑回來，解放以後又跑回來，跑回來的時候，天下大亂，無政府主義，就是大傢都占山為王。
你隻要在金邊找一個空房子，你住下來，就是你的。所以那個時候，有的人很厲害，就把人傢房子給占瞭。住下來以後，你去給你當地的村政府、給你的村長什麼的，說我現在住這裡瞭，然後村長也許就幫你寫個紙條說，證明你在這裡住瞭。
還有那個時候，剛回來不是也沒有貨幣嗎？沒有錢，大傢怎麼買東西呢？拿黃金，就用我們以前看那個中國古裝武俠片一樣，去那裡喝個茶什麼東西，丟一塊金子，所以他們就拿黃金，比如說你占瞭這棟樓占瞭幾個月瞭，你現在不想要它，你把它賣給我，我給你一塊小黃金。
然後你叫村長，給我寫個條子，說這個確實是賣給我瞭，證明一下，這個也算軟卡，就是說隻要是一張紙能證明你對這個房產有所有權，它就成為一個軟卡，他可以是介紹信、證明信，比如說一個老頭子要死瞭，他準備把他的房子給他的女婿，他可以寫個遺囑說給他，它也是個軟卡，隻是軟卡可以以五花八門的形式出現。
它是一種輔助材料，你拿去要證明這個東西是你的，這個情況下，就是太多不可控因素。作為一個外國人，如果你買這樣的房產的話，他雖然給你個軟卡，軟卡還存在這樣一個問題，就是你軟卡要轉硬卡的話，你要把它變硬卡的話，你要在國土部申報，然後國土部會發一個文件出來，發個通知出來，宣誓一個月在你的左鄰右舍，發現一個月內都沒有人反對說這個是你的，你才可以得硬卡，所以這個裡面通常都會出問題，一個月以內，肯定有人跳出來說，這個不是他的。
還有一個，就是這個就算瞭，而且你跟你鄰居的界限在軟卡上也不清晰，往往都是隨便描述幾句，沒有精確到位。所以到時候，你跟你的鄰居扯皮的話，他是個柬埔寨人，你是個外國人，你說你怎麼扯得贏他？雖然說這個地方，他的民風其實還是很淳樸，但是防人之心不可無。作為一個外國人的話，你先要想好，想妥瞭以後，比較安全。
柬埔寨房地產投資的優勢
在我眼裡，優勢很多。最普遍的，就是隨便想一下，都可以想到的是，這個國傢用美金交易的，這個是很多國傢沒有與它相比相抗衡的優勢。並且，這個國傢總體來說，各方面處於一個上升的趨勢，所以這也很厲害。
所以說，我覺得投資有一個不二法門，就是你不能逆天而行。一個地方，如果它的趨勢是那樣子的，你參與瞭你就會獲利，如果你非要反其道而行，那你再聰明，也可能會吃虧的。
而柬埔寨現在各方面都處於一個上升的趨勢，這個走勢，所以關鍵就看你參不參與，你參與的話，那麼一定要小心、要仔細學好產品。那麼基本上八九不離十，你或多或少會在裡面獲利，所以這就是大局，趨勢，這是柬埔寨房地產的最大優勢。
還有特定的對中國來說，它一個優勢，就是中國面臨一個很大的困境，就是中國的人民幣面臨貶值，這個不貶，你很難保住。這有很大的矛盾，因為中國的房地產其實是中國的一個支柱產業，而且它隻允許升不允許降的，房地產如果一降價的話，中國GDP的增長是沒辦法保證的，會出現很多很多政府承受不瞭的後果。
所以中國的房地產，大傢想都不要想瞭，主要城市，一二線城市是不可能跌價的，所說的泡沫不可能爆掉的，所以房地產是這個樣子。然後人民幣又面臨貶值的壓力，貶值的壓力怎麼辦呢？
其實看來是國際上的因素，其實跟中國的經濟是完全密切相關的，就是說中國這個房產泡沫什麼的，這樣的經濟，現在比以前來說，要軟瞭一點。這些因素加在一起，都是造成貶值的很大原因之一。
所以這個貶值，你就沒有辦法阻止它，沒辦法阻止它的話，怎麼辦呢？就是說人都是會保護自己的利益的，所以有手段的人、有渠道的人，他就會把自己的資產、資本什麼的，錢全部搬到國外去，這是一件很可悲的事情。
但是說它可悲，是對中國而言，但是對柬埔寨而言，它就是一個很開心的事情。
其實漸漸的，從去年就開始瞭，中國手裡面握有資產的人，有錢的人就會面臨一個很大的疑問，就是說我的錢要放在哪裡才會至少不跌值，至少不跌值。好，你買黃金，買黃金的話，我覺得還算是靠譜，但是也不是最靠譜。
最靠譜是什麼呢？
就是把錢拿到國外去買資產，而國外去買資產，存在這麼幾個問題，一個是那個國傢，我給你打個比方，你如果跑到津巴佈韋去買資產的話，現在的津巴佈韋，錢都已經消失瞭。
假如說那個錢還在的話，你的資產，它的價格就是以津巴佈韋當地的價格來標的，所以你買的時候花瞭多少錢，你賣的時候，就是你這個房產，它的價值是多少，你心裡都沒有底的，因為它那個貨幣不穩定。
所以說你一定要選一個貨幣價值穩定的國傢，你這麼一算的話，全世界都沒有剩多少瞭，就剩什麼歐元區、美元區這樣子。像日元也好，英鎊也好，就隻剩這樣的地方，而剛好柬埔寨又處於這昂一個優勢的地位，所以對中國人要把錢弄出來買國外資產的上面，這也是一個很大的優勢。
還有一個優勢，就是說來也許不是最大的優勢。但是柬埔寨，往往大傢有一個誤區，就是認為它這個國傢，就像我爸爸一樣的，我爸爸他在中國可能覺得柬埔寨非常落後。他還沒來，從頭至尾他不肯來，他還以為這個國傢非常落後，也不安全，就是說動蕩什麼的，都是這種概念，這個是我沒有辦法理解的事情。
就是說一個人在中國足不出戶就知天下事，哪有這麼自信？而事實上上，我覺得柬埔寨是一個相對穩定的國傢，就是它具有可預測性。
最後一個優勢，因為大傢也知道，可能你們不在東南亞，不在東南亞的人沒有註意到，就是東南亞叫做東盟，什麼十幾個國傢。他們在搞一體化，就是至少經濟一體化，經濟一體化是什麼意思呢？
就是他們按歐盟那個方向在走，雖然歐盟現在搞得半死不活瞭，他們就很羨慕歐盟，東南亞這個聯盟，所以他們想，以後人員流動、資本流動、投資、貿易什麼的，相互之間都要沒有壁壘。
這樣的話，有些國傢就很開心，有些國傢就不開心，因為他們些像新加坡這樣子的，就很富裕，還有文萊這樣。像什麼老撾、緬甸好一點點，但是柬埔寨還是比較窮，比起新加坡與文萊，所以都太不均衡瞭，那個資源會扯得不平衡。
但是這一步，它正在往這個方向發展，在走，這樣一走的話，柬埔寨在地理上是處於東盟的這個正中心，所以它有很重要很重要的優勢的戰略位置，而且它有海岸線，它還在湄公河上面。所以這個，我覺得學兵法的人也會看地理，這也是它的一個優勢。
柬埔寨房地產投資的風險與陷阱
風險的話，絕對存在的。陷阱的話，也有一些。風險，我幫你總結一下，可能是這樣子。現在我們在希望，因為中國投資柬埔寨房地產的這個潮還是沒有來，但是包括我在內的有很大一部分人都相信，肯定會來。
但是要是這個潮來得太晚的話，好幾年以後才來的話，那怎麼辦呢？就是這個風險瞭。但是這個風險，你說它會讓你損失到哪裡去？
我不感覺它well，因為你買瞭以後，如果你投資的話，你隻要不亂買，你選對產品的話，我覺得它至少保值是可以，你隻要有擔心，就像這個潮，過好幾年才來的話，你還是有極大的收益，但是它這個收益是什麼呢？
就是說最大的風險，就怕你買瞭以後，你的開發商把這個房子拖拖拖，很久都建不起來，這才是真的風險，你不怕它降價，你怕它建不起來。
為什麼有這個風險呢？
我幫你分析一下。就是因為現在大傢都不是傻瓜，比如說在中國的話，在一個一二線城市，你拿塊地，好一點的，動不動多少億人民幣，買塊地，還沒有開始動工。所以說就一下堵死瞭好多在中國的開發商，這幫人怎麼辦呢？
他就在中國搞不定瞭，沒錢，規模太小。他就想跑到另外的發展中國傢去弄房地產，我猜想這裡面有一部分就跑到柬埔寨來瞭，他跑到柬埔寨來以後，你說他拿幾億人民幣，在中國也不算什麼，做不成事情，做不成房地產的。
拿到柬埔寨來，我給你說，就做成事情瞭，很容易，因為房地產投資比中國小多瞭。所以這幫人跟我的想法一樣，就是大傢都在期待，就是說中國人跑到柬埔寨投資買房這個潮趕快要來，一來就發瞭。
所以這個開發商，也是這麼想的，所以他一直在期待，就是說我這個房子2015年開始開盤的，開始動工的，等我做得差不多，做到快完工的時候，2017、2018、2019年快完工的時候，這個潮剛好來瞭，或者中間就來瞭。
那麼我一下就發瞭，很多人都是在這樣想，所以也許他的資金不是100%到位的。
所以這幫開發商，他把自己的前途建立在期望值上面，就是說本來如果包買地、包把樓建好，把所有的費用付掉，付瞭建築商、承包商，所有錢都付掉的話，這棟樓可能要兩千萬美金，他才做得好。
他現在隻有一千萬美金，他就敢動瞭。他買瞭地，然後開始做初步開盤這樣子，他就希望一邊做，一邊銷售，因為那個潮就要來瞭。然後他就把他的期望值建立在這樣子的預見的未來上面。這樣的風險是什麼呢？
因為他隻有一千萬美金，他所有的成本要兩千萬，這樣的風險就是萬一做到一半，做到三分之一，如果他沒有賣出去，他的一千萬花完瞭怎麼辦？這個時候，他面臨兩個選擇，一個就是說，好像前途很好，雖然沒有賣掉想象的那麼多，但是賣掉肯定能賺錢，他很有信心。他就會想辦法到處去搞另外一千萬，去借去融資幹什麼，來補上繼續造。
還有一種可能，就是賣得很不好，他的房子做得質量也差，然後大傢也不認可，跟他想象的完全南轅北轍，根本沒有人買，那麼完蛋瞭。如果你是剛好買瞭的那幾個人中的一個的話，那很可能他就拋棄這個項目瞭。
雖然到現在為止，還沒有發生這種現象，就是2008年韓國的金融海嘯，就是韓國的那幾個開發商，後面的銀行倒瞭。那個特例以外，除瞭那個以外，2009年一直到現在，還沒有發生我剛剛說的那個風險，那個現象，但是我們排除這種現象不發生，這個可能性是一直存在的。
因為開發裡面存在一些人，不是很多，就是它裡面有一部分開發商，特別是外國來的，他會存在這樣的投機心理，就是他不具有完全開發的資金實力和信心，所以你要說風險的話，你最怕的風險就是這個。
其它的，我感覺還有什麼風險呢？難道它還真會降價，跌成什麼樣子，不可能。它如果有千分之一的可能性，它真的跌瞭，你兩千美金買的一平方米，如果你買瞭，明年跌到瞭一千八，我敢保證後年它又會漲到兩千二，所以這個跌不跌，我覺得你不要考慮，關鍵就是我前面說的那種風險。
陷阱，為什麼說陷阱呢？我覺得沒有陷阱，就是風險而已。
陷阱就是你要回避的東西，你基本上要回避的是什麼呢？你也不是學建築或者傢居出身的，也不是學設計的，你要會看產品。這個陷阱，我覺得最大的陷阱就是有些金邊，我基本上都要去看一看，如果有個什麼新的產品出中國信託個人信貸來瞭，有一些樓盤，它是真的有先天的缺陷，它的設計或者它那個地方的地理位置，就是這一方面的。
一般都是設計與格局，是有先天的缺陷。而這樣的產品樓盤的話，如果你買瞭的話，那不光是風險的問題，就是陷阱，因為不管市場是漲還是跌，都跟它沒什麼事，因為你就轉手不掉，這是一個陷阱。
如果仔細的話，認真的話，而且你瞭解的夠多的話，這種很容易就規避掉，一般你不會陷入進去的，這就是陷阱。
互動問答環節：
在金邊國際機場附近投資公寓、酒店的前景如何？
我覺得不錯，但是在那個附近成型的，比較有規模的隻有兩個。我知道在機場附近，比較好的酒店有兩個，一個叫做巴厘島，另外一個叫做達拉機場酒店（Dara Club By Dara Airport Hotel）。
這個東西，它們兩個的入住率是長期居高不下的，非常高的入住率。其實那個達拉的質量很不好，而且處在一個市場裡面，它的入住率竟然不錯。然後那個巴厘島，長期是隻能訂房，你直接走進去，他都沒有房間給你。
這兩個應該算是四星級，五星級的沒有，真正的五星級在機場旁邊沒有。就它那個酒店市場，入住的人一般是兩部分，一部分就是飛機上下來的。另外一部分，因為機場處於金邊市的西部，然後往更西部的話，是3號和4號公路國道，這兩個公路往縱伸走的話，就是很多工廠所處的那個區域，就是中國的那些制衣工廠，韓國的全在那一片。
這幫人裡面，有很多高管、廠長、管理者什麼，他們是住在金邊的，他們有客人來往也在金邊，所以這些來往什麼東西，最直接、最容易住的酒店，還比較體面的酒店就隻有這兩個酒店瞭，因為他們在機場附近，不用進城，進城分麻煩，交通很繁雜。
所以我覺得你在那裡弄酒店，弄酒店如果比較好的話，肯定行。酒店式公寓的話，應該也可以吧。還有一個是機場的未來，這個機場據我估計，它還會持續健在至少十年。
因為新的機場已經在規劃瞭，這個機場太小，而且離市區太近，但是至少十年之內，我覺得不會動搖它的地位。而且制衣業這些廠什麼的，一直都會存在，所以我覺得不錯。
投資公寓式酒店，或者酒店式公寓，我不知道你的意思是人傢已經開發出來這樣一個案子，你去買它裡面的幾套還是說你自己要去當開發商建一套，不管怎麼樣，我覺得前途不錯。
房產方面的稅有哪些？貸款是否方便？
有這麼幾個，一個是過戶稅，就是你買房產的話，要交稅，包括開發商在內的賣方賣給你的話，你要交4%的稅，這個4%，每個人都必須得交。然後還有一個是，你這個房子如果以後出租的話，你的租金收入也是要交稅的，交10%。然後還有什麼稅呢？
比如說你買瞭房子，現在買瞭，過幾年你賣掉，你在裡面賺錢瞭，這個增值的稅有可能要交，現在是不交，所以這個也可以考慮一下。
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貸款，我給你說，貸款非常非常方便。問題是利率特別特別的高，在中國像這種情況，你貸款買個房，是不是也就5%？我已經不太知道中國的行情瞭，我估計是5%，但是在柬埔寨，你貸款買的話，9%、10%。
貸款很容易拿到，因為你必須要先付首付，付完首付以後，銀行會覺得你比較有錢，有錢付首付，而且你的房產在這裡，我就敢貸給你，所以貸款你都不要什麼文件。首付的話，一般的房產都在30%～40%之間，付首付。
十萬投資在柬埔寨投資可以幹什麼？
十萬要看你是人民幣還是美金，你要是十萬人民幣的話，我覺得你幹不瞭什麼，還是不要投瞭。柬埔寨，沒來過的人，真的覺得它是一個很落後，好像你隨便拿點錢過來可以當大爺一樣，我跟你說，完全與你想象的相反。
所以是十萬人民幣的話，我覺得還是不要考慮創業，或者不要考慮投資。十萬美金的話，學問就可大瞭，就可以做很多事情，你可以開個餐館，如果你炒菜很厲害的話。你可以買房產，十萬塊美金就可以買到一套房瞭。
你如果買的話，比如說我有一個客人，兩天前買瞭一套現房，就是十三萬美金而已，買瞭以後，裡面已經有人在住著，出租的，租金一千塊美金一個月，我幫他算一下，年投資回報率10%，你還不要算它以後會升值的空間。
所以你如果把它升值的空間算起來的話，我感覺回報率可能達到25%。這樣的投資，你去哪裡找？所以十萬塊錢是美金的話，你在柬埔寨可以找很多東西做。如果你現在問我，我如果有十萬美金的話，我會在柬埔寨做什麼？
我覺得我會買塊地，因為我覺得像我這樣長期打算在柬埔寨發展的話，從買地開始，但是你沒有長期在柬埔寨，就是像我一樣天天待在這裡，長遠打算的計劃的話，而且你也沒有這個買地的條件，沒有國籍是不是？
我也沒有國籍瞭，但是可以想辦法。那麼你可能想的跟我不一樣，你可能買房或者做其它生意之類的。
也許我估計，你說的十萬是十萬人民幣，太少瞭。各位，千萬不要低估瞭柬埔寨的消費能力和物價水平，這個地方活下去，成本是非常高的，你隨便租個住的地方，在金邊的話，至少得五百美金一個月，五百美金就是三四千人民幣，三千三、三千四一個月，要租這麼貴的東西住下去，然後吃的東西，比如說像我出去就吃個便飯、吃個午餐，也得五塊錢美金，那不是也三十多塊錢人民幣一頓。
所以你要做件什麼事情，在柬埔寨的話，它可能不像中國那麼來勢洶湧，就是說動不動要多少多少，上百萬什麼的，但是在柬埔寨，還是比我們普遍想象的來說，這邊資金還是需要門檻高一些。
是否永久產權？出租收益率怎樣？買房能否永久居留？
基本上都是，就是說除瞭極少數極少數以外，現在基本上見不著瞭，你可以認為投資。你柬埔寨土地的，就是說二層以上的房產，你基本上可以認為都是永久產權。
出租收益率，以我觀察來看，從百分之三四到百分之十不等，要看你的眼光，你選的好的。比如說我剛說的那個例子，他就是明明白白的，光租金一年就是10%的回報率，很簡單，也不是每個產品的樓盤都有這麼好。
但是我覺得如果你眼光還不錯的話，選的產品，像這樣的房產出租回報率的話，百分之五六，我覺得肯定不成問題瞭。你的眼光，要差到什麼程度，才會低於百分之五六。
買房能否永久居留？你不買房也永久居留，我告訴你，就是柬埔寨是一個很有意思的國傢。我沒有買房，我不是天天活得隨意。柬埔寨有一種簽證叫做EVISA，你隻要去申請這種簽證的，他隻要給你，然後你就可以永遠拿著這個簽證一簽一年，然後明年你又可以去延簽，去永遠這樣無限制、無休止、不記次數的可以延續。
你真的不想走，直到你在這裡變老，他都不會趕你走，所以你不買不買房跟居不居留，你買不買，他都會讓你在這裡待，你隻要想待下去，很有意思吧。
柬埔寨的室內裝修行業有前景嗎？
答案是非常有前景，因為它是一個房地產的相關行業，因為到2018年為止，隻算金邊市，全金邊會出現的商品房套數將近差不多有兩萬套左右，這些東西都是要裝修的。
但是關鍵，我想問你的問題是，你的裝修水平怎麼樣？千萬不要小看柬埔寨，就是柬埔寨他們受過高等教育的年輕人，金邊有很大比例的年輕人都是外國留學回來的，這幫人開的室內裝修，什麼設計事務所這樣的非常厲害，可能比我們見到的一般中國的水平要高很多，這是讓你很意外的事情，但是它是一個現實。
這個前景，市場絕對在那裡有的，但是關鍵就看你有沒有這個水平。另外，更重要的是，你沒有這個途徑呢？你有沒有這個人脈呢？你如果匆匆忙忙跑過來開張第一個月，你就想賺錢什麼的，不行的，你必須要沉下心來，而且業務很厲害，要沉下心來，耐得住寂寞，慢慢的，我覺得你肯定會行。
外國人可以開當地銀行賬戶及購買國債券嗎？
答案是外國人絕對可以開當地銀行賬戶，我本身就開有兩個。我其中一個賬戶是中國銀行駐金邊分行，就是我們的中國銀行。我另外一個非常常用的一個賬戶，就是當地的柬埔寨的一個銀行，叫做嘉華銀行，我用的信用卡是他們的。
購買國債券？國債券這個東西，我沒有研究，我不知道柬埔寨有沒有國債券，如果有的話，他絕對會讓你買，他讓自己的國民買，就會讓你買，這個國傢對外資人投資態度太開明瞭。
另外，我可以告訴你一下，國債券怎麼樣？我不知道，存不存在我都不知道，但是柬埔寨股市裡面現在應該有四支股票瞭，像2010年建起來的一個股市，我是明確知道，以前做過調查，它當地的股市是允許外國人開戶炒股的，這個是明確知道的。
當地的旅遊業怎麼樣？
當地的旅遊業很厲害，就是它有吳哥窟，柬埔寨的旅遊是隻要柬埔寨這個國傢不滅亡，那麼吳哥窟就一定會很厲害，就是永遠都會有源源不斷的遊客，而且每年的人數都在增加，金邊不是一個旅遊城市，所以遊客不一定要來金邊。
下一個旅遊熱點是西哈努克港，因為它是一個海港，就是與水有關的。西哈努克港，它好像是我們中國的三亞與深圳兩個合體一樣，是這麼一個功能。西哈努克港是柬埔寨最大的唯一的深水港，所以它的物資吞吐和國傢進口出口的東西，全部要通過西哈努克港，所以它是一個商港重陣。
另外，它的旅遊資源又非常豐富，它的海灘，我覺得在中國，你是找不到像西哈努克港那種白沙灘，藍海水的海港。那裡海濱旅遊非常厲害，主要是這個樣子，基本上所有的旅遊產業都是建立在天然資源上面的。
柬埔寨安全嗎？
這個問題，我可以給你寫兩萬字的論文，因為我最不服氣的就是這個問題。在中國，很多人都覺得，有些來瞭柬埔寨的人相互還在傳，就是說這個不安全，那天又發生什麼事情瞭，被搶瞭被什麼的，事實是什麼樣的呢？
就是我來這裡，我是2012年底來的，到今天為止三年半還不止，我沒有被搶過一次，而且我每個周末起碼有兩天在外面玩到凌晨兩三點才回來，從來沒發生過任何問題。而且我隨時都有幾百美金、上千美金在我的錢包裡，我出來從來沒有刻意地去覺得要被搶這樣子。
我覺得關鍵是什麼呢？
被搶和發生事情的那些中國同胞，我不能說他們是自取其辱，但是有一點相關是什麼呢？他們本地化沒有做好，就是他把自己當成一個外國人，你出去的話，首先表現得就縮頭縮腦的，然後可能外語也不好，不能跟人傢正常溝通，然後又不能以平常心來看待當地的人，所以這種人是最容易招來是非的。
所以如果你是一個體態和心理都非常健康的這麼一個人，而且從小長大，你受過教育，就是說待人接物都非常正常、非常自信，然後你有自己獨立的能力的話，這麼樣一個正常的人的話，我覺得柬埔寨不會比任何其它一個相當國傢更危險，絕對不會。
在柬埔寨租地做生態農業、生態餐飲業怎麼樣？
這個東西，我真的沒調查過，生態農業和生態餐飲業到底是個什麼做法呢？我不敢妄言，但是土地租賃的費用和政策，這個很靈活。租地租賃的費用的話，你如果想在金邊市區以內，會比較高。
比如說在市區，兩條街道的拐角處，你去租那麼兩千平米的話，也有好幾千美金一個月，就是一塊荒地，什麼也沒有，也會很貴。然後你如果租到郊區的話，說不定五百塊錢搞定瞭。
政策的話，我不知道你是說像私人還是什麼樣？比如說租地的話，你如果在市區以內或在郊區，因為柬埔寨土地是私有制的，所以說你這樣看到有一塊地在馬路邊或者什麼，它肯定是有主人的，這個主人不是國傢、不是集體，是一個柬埔寨人，你就向他租。
那麼政策就是你跟他談成什麼樣子，就是什麼樣子，柬埔寨也有那種，比如說荒山、荒海，就是海灘那邊、樹林什麼的是荒的，這個你就可以向國傢租，還有什麼海島這樣的可以租。租下來的話，現在開始都是四十多年租期。
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